Aanneming van werk

Wat is een aanneemovereenkomst?

Een aanneemovereenkomst is een overeenkomst tussen een opdrachtgever en een aannemer. Voorbeelden zijn: het bouwen van huis, verbouwen van een keuken of badkamer, plaatsen van een aanbouw dan wel het (ver)bouwen van kantoorruimtes. Helaas komt het in de praktijk vaak voor dat de afspraken slechts worden overeengekomen in diverse mailberichten en/of app berichten, wat later tot vervelende situaties kan leiden. Wij adviseren u dan ook een gedegen aannemingsovereenkomst overeen te komen voor aanvang van de werkzaamheden. Hierna een aantal aandachtspunten waar u op kunt letten.

Wanneer is er sprake van aanneming?

Er is sprake van aanneming van werk indien een derde (veelal aangeduid als de aannemer) tegen betaling een werk van stoffelijke aard tot stand brengt en oplevert.
Voorwaarden zijn:

A. de aannemer is niet bij de opdrachtgever in dienst is en werkt zelfstandig;
B. de werkzaamheden worden tegen betaling verricht, er is geen sprake van een vriendendienst zonder beloning;
C. er is sprake van een werk van stoffelijke aard, denk aan onder meer:

Bouwen en schilderen van een huis;
Installatiewerk;
Bestrating;
Grondbewerking;
Leggen van vloeren;
Herstelwerkzaamheden;
Loodgieterswerk;
Stukadoorswerk;
Metselwerk;
Laswerk;
Tuinaanleg en onderhoud;
Sloopwerkzaamheden;
Bewerken van landbouwproducten;
Het snoeien bomen en onderhoudswerkzaamheden;
Etc.

Indien er geen sprake is van een overeenkomst van aanneming dan kan er sprake zijn van een overeenkomst van opdracht. Ook dan adviseert RST advocatenkantoor te Breda afspraken vooraf in een overeenkomst vast te leggen.

Welke afspraken maak je met elkaar in de overeenkomst van aanneming?

Bij het aangaan van de overeenkomst dient u te beseffen dat dit maatwerk is.
Enkele aandachtspunten treft u hieronder aan:

Nauwkeurige omschrijving van het tot stand te brengen werk en de kwaliteit daarvan.
De door de opdrachtgever aan de aannemer te betalen prijs, aanneemsom en de termijnen van de betaling; veelal bij de voortgang van het realiseren van het werk.
Eventueel vooraf te maken afspraken over de procedure tot verrichten van meerwerk.
Wat als de kosten stijgen voordat deze gemaakt worden; voor wiens risico komen die kosten?
Wat als er kostenverhogende omstandigheden zijn?
Wanneer gaat de aannemer beginnen?
Wanneer moet het werk af zijn?
Wat zijn de gevolgen als het werk niet (tijdig) af is?
Op welke wijze spreek je elkaar daarop aan?
De procedure tot goedkeuring van het werk, procedure tot oplevering?
Afspraken over de aansprakelijkheid van aannemer na oplevering van het werk; denk hierbij aan onderhoudstermijn, garantie etc. Lees meer over de aansprakelijkheid van de aannemer.

Verder dienen de rechten en plichten op grond van de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen in acht te worden genomen. Let op: voor zakelijke opdrachtgevers kan van enkele verplichtingen bij overeenkomst afwijkende afspraken worden gemaakt.

Veel aannemers hanteren algemene voorwaarden. Wat u moet weten over algemene voorwaarden kunt u via deze link lezen.

Wat is meerwerk?

Het komt voor dat een opdrachtgever iets wil veranderen of toevoegen aan de opdracht. De aannemer is dan verplicht om te waarschuwen voor de extra kosten die de veranderingen met zich meebrengen. Als de aannemer niet waarschuwt kan de aannemer de kosten ook niet vergoed krijgen. In sommige gevallen hoeft de aannemer niet te waarschuwen. Hiervan kan sprake zijn als de opdrachtgever over voldoende deskundigheid beschikt. In dat geval kan de opdrachtgever zelf ook wel begrijpen dat nieuwe eisen meer kosten met zich mee kunnen brengen.

Tip over kostenverhogende omstandigheden!

Kostenverhogende omstandigheden die pas na het sluiten van de overeenkomst ontstaan (of aan het licht komen) kunnen niet altijd aan de opdrachtgever worden doorberekend. De kosten kunnen wel worden doorberekend indien de aannemer tijdens het sluiten van de overeenkomst geen rekening hoefde te houden met de kostenverhogende omstandigheden en bij aangaan van de overeenkomst geen serieuze signalen bestonden dat de risico’s zich zouden kunnen verwezenlijken. Bovendien moet de aannemer dan op tijd voor de prijsverhoging hebben gewaarschuwd. De opdrachtgever moet immer de keuze hebben om de opdracht te vereenvoudigen of op te zeggen.

Let op: waarschuwingsplicht aannemer bij aanvang van de aannemingsovereenkomst!

De aannemer heeft ook bij het aangaan van de overeenkomst de verplichting om te waarschuwen voor fouten in de wijze van het tot stand te brengen werk, bijv. een ontwerpfout van de architect. Als de aannemer niet waarschuwt schiet hij tekort in zijn zorgplicht en dan is hij aansprakelijk voor de gevolgen daarvan. Lees meer over de aansprakelijkheid van de aannemer.

Juridisch advies bij overeenkomsten van aanneming

Heeft u vragen over de aanneming van werk of de aannemingsovereenkomst? Neem dan gerust contact op met één van onze advocaten vastgoedrecht. Een advocaat vastgoedrecht van RST advocaten te Breda kan u natuurlijk over alle noodzakelijke juridische details, voorwaarden, te maken afspraken, rechten en plichten adviseren. De advocaat is praktisch en denkt mee in oplossingen. En waar procederen noodzakelijk is, verleent onze advocaat u juridische bijstand in een procedure. Wilt u liever uw zaak op ons advocatenkantoor in Breda bespreken, dan staat de koffie voor u klaar.