Beperkte rechten binnen de VvE

Wat is een beperkt recht?

Een beperkt recht is een zakelijk recht dat rust op een onroerende zaak (grond en gebouw). Dit heeft dus gevolg voor het gezamenlijke eigendom van alle appartementseigenaren. Ook heeft een beperkt recht goederenrechtelijke werking. Dit betekent dat als een appartementseigenaar zijn of haar appartementsrecht verkoopt, dit beperkte recht automatisch mee overgaat op de koper. Voorbeelden van beperkte rechten zijn:

• erfpacht
• erfdienstbaarheden
• opstalrechten
• mandeligheid

Medewerking nodig van alle eigenaren bij nieuw beperkt recht

Iedere appartementseigenaar heeft een gedeeltelijk recht in de gemeenschap. Die gemeenschap bestaat meestal uit de hele grond en het gebouw dat is gesplitst. Het aandeel van de appartementseigenaar in de gemeenschap blijkt uit de akte van splitsing. Met het vestigen van een beperkt recht (bijvoorbeeld een recht van overpad) op of de verkoop van een gemeenschappelijk gedeelte wordt dit eigendom gedeeltelijk aangetast en wordt daarom gezien als een beschikkingshandeling. Voor sommige beschikkingshandelingen binnen de VvE is geregeld dat dit ook kan met gekwalificeerde meerderheid, zoals het wijzigen van de akte van splitsing. Voor gevallen waarvoor niets is geregeld (zoals het vestigen van beperkte rechten), moet men dus wel 100% instemming hebben van alle eigenaren.

VvE hoofdelijk aansprakelijk bij bestaand beperkt recht

Als er al een beperkt recht bestaat voordat het gebouw gesplitst wordt in appartementsrechten via de akte van splitsing worden de appartementseigenaren voor hun breukdeel gerechtigd in dat beperkte recht. Zo kan een recht van erfpacht of opstalrecht worden gesplitst. De meest voorkomende situatie is dat er sprake is van erfpacht uitgegeven door de Gemeente aan een projectontwikkelaar en dat die projectontwikkelaar het te bouwen gebouw splitst in de appartementsrechten. Alle nieuwe appartementseigenaren krijgen dan als het ware een ‘stukje’ erfpacht. Dit brengt mee dat zij verplicht zijn voor hun breukdeel te voldoen aan de verplichtingen van dit beperkte recht, zoals het betalen van een canon. Als die eigenaren hier niet aan voldoen, is de VvE hier veelal hoofdelijk aansprakelijk voor. Uit de erfpachtakte kan blijken dat de VvE niet aansprakelijk is.

3 tips bij beperkte rechten op gemeenschappelijke gedeelten of zaken

1. De VvE is niet bevoegd om beperkte rechten te vestigen.
2. Er is van alle eigenaren medewerking nodig bij vestigen erfdienstbaarheid, opstalrecht of uitgifte in erfpacht.
3. De VvE is veelal hoofdelijk aansprakelijk voor verschuldigde canon (bijdrage) voor bestaande erfpachtrechten en opstalrechten.

Advocaat appartementsrecht bij beperkte rechten

De advocaten appartementsrecht van RST advocaten Breda kunnen uw VvE goed adviseren over de eigendomsverhoudingen binnen de VvE en de (on)mogelijkheid van beperkte rechten. Ook denkt een advocaat appartementsrecht graag creatief met uw VvE mee in eventueel andere oplossingen. Ook kan een advocaat u adviseren om een beperkt recht aan te tasten of u bij te staan in een procedure daarover. Neem daarvoor contact op via het contactformulier. Een telefoontje (076-5220511) kan natuurlijk ook