Corona en juridisch advies over huur, vastgoed en appartementsrecht

Een huurder kan huurprijsvermindering vorderen als sprake is van een gebrek.

Onderscheid moet worden gemaakt in de situatie dat de huurder zelf beslist om tot sluiting over te gaan of sprake is van minder klanten; en de situatie dat huurder zijn onderneming door de maatregelen van de overheid moet sluiten.

1. Als de huurder zelf besluit om zijn winkel dicht te gooien, zal er geen sprake zijn van een gebrek en kan huurder geen huurprijsvermindering vorderen.
2. Als de huurder noodgedwongen zelf dicht moet voor klanten, is naar onze mening ook dan in beginsel geen sprake van een gebrek. Huurgenot gaat om het kunnen gebruiken van het gehuurde. Vast staat dat het gehuurde toegankelijk blijft. Huurder kan gewoon het pand in en kan bijvoorbeeld afhaalmaaltijden bereiden. Bovendien is in het verleden gebleken dat tegenvallende bezoekersaantallen ook voor het ondernemersrisico van huurder komen. Één en ander zal wel afhankelijk zijn van de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst.

Bovenop dit alles komt dan als al sprake zou zijn van een gebrek, vaak in de algemene bepalingen nog is uitgesloten dat huurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering bij gebreken. In dat geval achten wij de kans van slagen nog kleiner.

Wel merken wij op dat een verhuurder ook niets zal hebben aan een huurder die zijn verplichtingen niet kan nakomen door betalingsonmacht. Ga daarom het gesprek met elkaar aan en wees coulant!

Nee, tenzij huurbetaling echt onmogelijk wordt door de coronacrisis. In de wet is een mogelijkheid opgenomen om de rechter te vragen de huurovereenkomst aan te passen of ontbinden bij onvoorziene omstandigheden. Dit kan ook met terugwerkende kracht. Daarvan is pas sprake als bij hoge uitzondering huurbetaling onmogelijk of zodanig bezwaarlijk is door alleen deze onvoorziene omstandigheden. Feit dat iets meer moeite kost of minder oplevert is alleen onvoldoende. Kortom: ook dit zal lastig zijn om aan te tonen zijn door huurder en vormt wederom maatwerk. Bovendien zal een dergelijk verzoek pas worden behandeld als de rechtbanken weer open gaan. Ons advies is daarom om in overleg te treden en tot nadere afspraken de huur te blijven betalen

De gevolgen van het niet betalen van huur zijn vaak groot. Zo zijn er meestal hoge boetes gekoppeld én kan de verhuurder ontbinding vorderen (ook al zou sprake zijn van overmacht). Wij verwachten wel dat rechtbanken boetes in deze periode flink en mogelijk tot nihil zullen matigen en een ontbinding in deze omstandigheden niet snel gerechtvaardigd vinden. Bovendien is de kans groot dat de huurder nog een laatste kans (terme de grace) krijgt om de huur alsnog te betalen. Ook dit hangt weer af van de omstandigheden en vormt maatwerk.

Door deze onzekerheid, is ons advies aan huurders om de huur te blijven betalen als er geen andere overeenstemming wordt bereikt met de verhuurder.

Ga eerst het gesprek aan om te kijken wat wel mogelijk is. Indien nodig kunt u de bankgarantie innen of verdergaande maatregelen treffen.

Bij verdergaande maatregelen waar u de rechter bij nodig heeft, zoals het leggen van beslag of ontbinding is de vraag hoe de rechter daarmee omgaat in deze situatie. Wij achten de kans groot dat de rechter dergelijke verzoeken afwijst of lang op een uitspraak moet wachten. Bovendien is de vraag wat u daarmee op schiet omdat de huurder wellicht in grotere financiële problemen komt. Mocht u echt in nood zitten, zou u een faillissementsaanvraag kunnen overwegen.

De exploitatieplicht is de verplichting om het gehuurde daadwerkelijk te gebruiken en ingericht te houden volgens de overeenkomst. De kans is tijdens deze coronacrisis groot dat de huurder eronder uit kan komen.

Onderscheid moet worden gemaakt in twee situaties:

1. bij gedwongen sluiting kan de huurder niet worden toegerekend dat hij het gehuurde niet exploiteert. Voor de exploitatieplicht kan de huurder zich dan dus met succes beroepen op overmacht;
2. als de huurder uit zichzelf dicht gaat of aangepaste openingstijden hanteert, moet de huurder in beginsel zich houden aan de exploitatieverplichting in de huurovereenkomst en zal zich niet kunnen beroepen op overmacht. Echter is de kans groot dat de rechter in deze omstandigheden (waaronder het feit dat het pand blijft ingericht, het tijdelijk is en maatschappelijke opvattingen tijdens corona) vindt dat de huurder hier redelijkerwijs niet aan kan worden gehouden en aangepaste tijden mag aanhouden of sluiten. Althans is de kans groot dat de rechter de gekoppelde boetes flink zal matigen.

Ja veelal zullen overeenkomsten ook tijdens de coronacrisis ongewijzigd moeten worden nagekomen. Alleen in hoge uitzondering, indien aangetoond wordt dat het ongewijzigd laten van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot een onaanvaardbaar resultaat leidt, zal er recht op wijziging/aantasting van de overeenkomst zijn.

Richtlijnen zijn:

• Er zal alleen recht op wijziging/aantasting van de overeenkomst zijn indien er echt sprake is van onmogelijkheid van nakomen van de prestatie (overmacht), of een praktisch te bezwaarlijke nakoming. Het feit dat het meer moeite kost, of minder oplevert is daarbij onvoldoende.
• Betalingsonmacht dient op grond van de verkeersopvattingen veelal voor rekening van de betalingsonmachtige te blijven. Dit geldt temeer nu er ook financiële tegemoetkomingen door de overheid aan ondernemers wordt toegekend.
• Economische crisissen zijn in het verleden niet als uitzonderlijke gebeurtenis beschouwd nu het een feit van algemene bekendheid is dat de economie aan schommelingen onderhevig is. Een onvoorziene economische crisis heeft in merendeel van de overeenkomsten niet tot wijziging/aantasting van toen lopende overeenkomsten geleid.
• Bij de coronacrisis gaat het enerzijds om beperkende maatregelen die ongekend van omvang en impact zijn; anderzijds zijn er financiële tegemoetkomingen voor ondernemers. Op grond van de bepalingen van de specifieke overeenkomst en de feiten en omstandigheden zal moeten worden beoordeeld voor wiens rekening en risico de gevolgen van deze uitzonderlijke gebeurtenis/coronacrisis zullen moeten komen en die wel of niet als hoge uitzondering zullen worden kunnen beoordeeld die tot wijziging/aantasting van de specifieke overeenkomst zal leiden.

Bij het aangaan van een aanneemovereenkomst ten tijde van de coronacrisis moeten naar onze mening in elk geval afspraken worden gemaakt over het gunnen van extra tijd en over de veelal extra te maken kosten. Maak ook afspraken of de risico’s van corona zijn verdisconteerd in de aanneemsom of overeenkomst van onderhoud en dergelijke. En check of afwijken van algemene voorwaarden noodzakelijk is.

Uitgangspunt zal zijn dat de aannemer/werkgever die schade draagt. Op grond van de wet komt het gevolg van ziekte/quarantaine van werknemers voor rekening en risico van de aannemer/werkgever. Aan de andere kant geldt dat de bouwwerkzaamheden niet vanuit huis kunnen worden uitgevoerd en vertraging als gevolg van geen of te weinig personeel als gevolg van de beperkende maatregelen van de overheid de aannemer niet kan worden toegerekend. Tegelijkertijd kan die aannemer/werkgever afhankelijk van het omzetverlies mogelijk een financiële tegemoetkoming krijgen voor de loonkosten.

Om te beoordelen of toch de opdrachtgever de schade moet dragen zal onderzocht moeten worden of de gevolgen op grond van de wet en/of op grond van de bepalingen van de overeenkomst en/of op grond van de feiten en omstandigheden dit wel of niet voor rekening van de aannemer blijft.

1. Het bestuur kan spoedmaatregelen treffen;
2. als een vergaderbesluit nodig is, kan via 100% schriftelijke stemming een besluit worden genomen;
3. voor strikt noodzakelijke vergaderbesluiten, kan men een digitale vergadering uitschrijven rekening houdend met alle waarborgen en belangen.

Graag verwijzen wij u voor een nadere uitwerking van ons standpunt naar ons artikel op VvERecht.nl. Let wel! Er is een wetsvoorstel in voorbereiding voor onder meer digitaal vergaderen. De tijdelijke wet geeft mogelijkheden tot digitaal vergaderen waarbij bestuur en/of voorzitter van de vergadering leden vooraf in de gelegenheid stellen om schriftelijk of elektronisch vragen te stellen over onderwerpen die bij de oproep zijn vermeld. Bestuur en/of voorzitter van de vergadering proberen die vragen zo goed als mogelijk uiterlijk tijdens de vergadering te beantwoorden. Zie verder ons artikel Besluiten van de VvE tijdens de coronacrisis deel II

Hieraan zijn geen sancties verbonden. Wel adviseren wij de financiële stukken te delen met de leden voorzien van een advies van de kascommissie. Leden zijn dan op de hoogte van de financiën van de VvE. Ook zijn leden dan op de hoogte van de voor het lopend boekjaar begrote periodieke voorschotbijdragen. Zolang deze begroting niet is vastgesteld zal veelal de reguliere betalingsverplichting gelijk zijn aan de bijdragen zoals deze blijken uit de laatst vastgestelde begroting.

Let wel! Er is een wetsvoorstel in voorbereiding voor digitaal vergaderen en de mogelijkheid om na een half jaar te vergaderen.

Klik hier voor het wetsvoorstel.

Wij houden u hiervan op de hoogte!

Ja! Betalingsonmacht maakt niet dat de bijdragen niet meer verschuldigd zijn. De periodieke bijdragen zijn en blijven opeisbaar. Veelal zal wel een betalingsregeling met de VvE kunnen worden getroffen. Goed om elkaar te helpen in deze situatie. Neem daartoe tijdig contact op met de bestuurder/beheerder van uw VvE.

Ja, uitgangspunt is dat verkoper koper kan dwingen het pand af te nemen. De omstandigheden als gevolg van de coronacrisis komen veelal voor rekening van de koper. Alleen in hoge uitzondering is er recht op wijziging van de overeenkomst. In dat geval moet worden aangetoond dat het ongewijzigd laten van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot een onaanvaardbaar resultaat leidt. Om tot wijziging van de overeenkomst te kunnen komen zal onder meer beoordeeld moeten worden voor wiens rekening en risico de gevolgen van de terugval in omzet als gevolg van de beperkende.