In de modelreglementen 1973 (artikel 3), 1983, 1992 en 2006 (artikel 10) is opgenomen dat, indien er twijfel bestaat over de vraag of een zaak gemeenschappelijk is of privé, de vergadering hierover kan beslissen. Maar klopt dit gezien de vaste rechtspraak van de Hoge Raad uit 2013 en 2014 nog wel? Het antwoord daarop is: nee, het staat de vergadering niet vrij om te beslissen of een zaak tot de gemeenschappelijke gedeelten/zaken behoort of niet. Hieronder kunt u lezen waarom.
De vaste rechtspraak van de Hoge Raad: uitleg akte van splitsing
Uit de vaste rechtspraak van de Hoge Raad (1) blijkt dat voor de beantwoording van de vraag of iets tot de privégedeelten of tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts gekeken mag worden naar de akte van splitsing. Deze is namelijk ingeschreven in het openbare register en op die manier is het voor iedereen (ook niet leden) duidelijk wat de rechten en plichten zijn. Besluiten van de VvE die in strijd zijn met hetgeen is opgenomen in de openbare akte van splitsing, zijn daarom niet geldig.
Twijfel over uitleg de akte van splitsing
Er kan zich natuurlijk een situatie voordoen waarin de tekst van de akte niet helemaal duidelijk is of de tekst in strijd is met de tekening, er zijn meerdere manieren van uitleg mogelijk. Ook daar heeft de Hoge Raad over nagedacht. In dat geval is het niet aan de vergadering om de knoop door te hakken, maar zal de vergadering aan de hand van verschillende factoren tot de meest aannemelijke uitleg moeten komen van de bedoeling van degene die tot splitsing is overgaan. Daarbij gelden onder meer de volgende objectieve maatstaven:
- het is noodzakelijk om de onduidelijke beschrijving te beoordelen in relatie tot zowel de gehele tekst van de akte als de gehele tekening;
- alle aanwijzingen die relevant kunnen zijn voor de interpretatie moeten in overweging worden genomen;
- de mate van gedetailleerdheid waarmee iets is beschreven of weergegeven op de tekening kan van invloed zijn;
- ook de feitelijke kenmerken van het gebouw kunnen van belang zijn;
- verder kunnen ook de verschillende rechtsgevolgen van de verschillende interpretaties van belang zijn.
Als de VvE onzekerheid heeft over de juiste uitleg, raden wij aan de expertise van een ervaren advocaat appartementsrecht in te schakelen.
Aanpassing van het nieuwste modelreglement
Bovenstaande rechtsleer is overigens ook terug te vinden in artikel 22 van de meest recente modelreglementen 2017 en 2018 . Het ‘twijfel artikel’ (artikel 3 MR 1973 en artikel 10 MR 1983 t/m 2006) is daarin niet meer terug te vinden.
Artikel 22 MR 2017 en 2018 luidt:
“In geval van twijfel over de uitleg van de Akte dient, in het uiterste geval door de rechter, te worden vastgesteld welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is, waarbij slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de Akte kenbaar zijn en voorts rekening wordt gehouden met (…)”.
Bevestiging door het Gerechtshof Amsterdam 6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:2615.
In een zaak van het Gerechtshof Amsterdam uit 2022 ging het om het volgende:
- De vergadering van een VvE had op basis van het twijfel artikel besloten dat een entreehal tot een privé gedeelte behoorde.
- De kantonrechter verklaarde dit besluit nietig.
- In hoger beroep betoogde een van de partijen dat de kantonrechter het besluit niet nietig had mogen verklaren, omdat de kantonrechter alleen had mogen oordelen over de vraag of het besluit wel redelijk en billijk was. Het Hof verwierp dit standpunt. Ook besluiten genomen op grond van het twijfel artikel kunnen ongeldig zijn als deze in strijd zijn met de akte van splitsing.
- Vervolgens ging het Hof over tot de juiste uitleg van de akte van splitsing aan de hand van de vaste rechtspraak van de Hoge Raad (zie hierboven). Het Hof concludeerde uit de akte dat de entreehal tot de gemeenschappelijk gedeelten behoorde. Daarom was het besluit van de VvE om de entreehal als privé te bestempelen in strijd met de splitsingstukken en derhalve ongeldig. De kantonrechter had het besluit terecht nietig verklaard.
Conclusie
Uit de rechtspraak blijkt dus duidelijk dat de VvE niet zelfstandig kan beslissen of een zaak behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten of tot de privé gedeelten. Deze vraag kan alleen beantwoord worden door de akte van splitsing op een juiste manier uit te leggen. Als uit de juiste uitleg blijkt dat een zaak gemeenschappelijk is, en de VvE besluit dat het privé is, dan is het besluit van de VvE niet geldig. Het ‘twijfel artikel’ heeft dus geen betekenis meer. (Zo concludeerde overigens ook kantoorgenote Yvonne H. van Ballegooijen in 2019, daarover kunt u meer lezen in de link).
Hulp nodig?
Heeft u twijfels over uw akte van splitsing? Onze gespecialiseerde advocaten appartementsrecht kunnen met u meekijken en adviseren over een juiste uitleg van de rechten en plichten die voortvloeien uit de akte van splitsing die van toepassing is op uw VvE. Via deze link kunt u contact met ons opnemen. De koffie staat voor u klaar in Breda, maar ook een telefonisch gesprek of een videocall is altijd mogelijk!
Voetnoot
1) Hoge Raad 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 en Hoge Raad 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337.